今日，REITs市场以一片“涨声”告别兔年，30只REITs中29只实现上涨。财联社关注到，近一个月，REITs市场未再进一步下探，呈底部盘整，且成交活跃度有回升。从去年四季报来看，2023年REITs的可供分配金额完成度较好，有项目完成度接近300%，但经营分化，分析认为REITs业绩并未见底。即将上市的消费基础设施REITs则获得超募，分析师建议关注消费REITs的新品种上市以及REITs当前的高分红配置价值。
　　REITs市场探底，成交活跃度回升
　　中证REITs（收盘）指数于1月10日创下最低点698.60，此后并未再同权益市场一同下挫，呈底部盘整。1月10日至今，中证REITs（收盘）指数上涨0.43%。多只REITs实现底部反弹，中金安徽交控REIT、富国首创水务REIT反弹幅度居前。
　　图：REITs区间行情与项目类型
　　（资料来源：Choice数据，财联社整理）
　　财联社此前报道，2024年伊始，REITs市场曾加速下跌。嘉实京东仓储基础设施REIT一度跌停，开年两周跌近30%，还有部分REITs曾因大跌而停牌。
　　中金公司固收团队指出，受嘉实京东REIT武汉项目续租租金下调和去年华安张江REIT大租户提前退租事件影响，1月产权REITs普遍承压。在当前市场情绪较弱背景下，基本面突发事件短期会对项目及所属板块二级市场造成较大影响。
　　成交量和成交额显示REITs市场的活跃度提升。根据中国银河证券宏观研究团队的数据，REITs市场1月共成交26.50亿份，环比前一月+24.45%；成交额为84.34亿元，环比+13.48%；月均换手率1.09%，环比前一月有所增加。
　　图：REITs市场成交活跃度
　　（资料来源：中国银河证券，财联社整理）
　　可供分配金额完成度较好，REITs业绩未见底
　　除今年新上市的国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT，29只REITs的2023年四季报均已披露完毕。财联社此前已分析过，REITs底层资产的经营分化较严重。特别是产业园板块和仓储物流板块承压，面临出租率或租金不同程度的下滑；而高速公路和保障房类的REITs运营较为稳健。
　　进一步来看2023年REITs的可供分配金额完成度，根据国盛固收首席杨业伟的统计，29只REITs的可供分配金额中，20只完成目标，9只低于预期。保障房REITs完成度较好，全部达成目标。中金山东高速REIT领跑，完成度达293.24%；而建信中关村REIT、华夏中国交建REIT、华安张江产业园REIT垫底，完成度分别为64.93%、77.34%、77.78%。
　　图：2023年REITs可供分配金额完成度情况
　　（资料来源：国盛固收，财联社整理）
　　平安固收首席刘璐指出，虽然各个REITs的可供分配金额完成度多数达标，但边际上季度业绩没有见底。
　　消费REITs上市备受期待，REITs高分红率值得关注
　　一级市场方面，2024年1月国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT上市，原始权益人上市即增持。华夏金茂购物中心REIT、嘉实物美消费REIT完成发售，华夏华润商业REIT等颇受市场期待的消费基础设施REITs正式发售。最新发布的公众配售结果显示，嘉实物美REIT和华夏金茂REIT都出现了超募的火爆场面，两只REITs的网下投资者和公众投资者均实现全程比例配售。
　　对于后续REITs市场的行情，分析师保持谨慎，但REITs的高分红配置价值及消费基础设施REITs的新品种上市值得关注。
　　站在估值角度，刘璐指出，产权类REITs当前现金分派率为5.63%，与信用债利差处于90%分位数以上。经营权类REITs整体IRR水平为9.14%，处于90%分位数以上。2023年12月，REITs被明确纳入社保基金投资范围，REITs作为红利类资产对配置型机构有一定的吸引力。
　　杨业伟也认为，目前公募REITs分红率具备吸引力。但二级市场情绪一般，交易机会较难把握，建议右侧参与，配置盘可结合派息率及IRR情况进行选择。市场目前对于经营恶化敏感性较高，结合目前宏观环境，方向上推荐关注周期性较弱的生态环保类REITs，景气度较好的能源类REITs与部分经营稳定的保障房类以及关注一级即将上市的消费基础设施REITs。
　　中金公司固收团队认为，经过1月估值进一步压缩，部分项目调整幅度或已大于其基本面波动。建议挖掘经营稳健且具有超跌可能的部分高速公路、仓储物流、标准厂房、二线城市研发办公产业园REITs；持续关注历史表现相对较优的保租房和公用事业项目的配置价值；估值合理、资产优质的新资产类型REITs。
（文章来源：财联社）